Le dispositif Pinel a définitivement pris fin en 2024. Il représentait une option idéale pour investir dans l’immobilier neuf afin d’optimiser sa fiscalité. Mais sa disparition n’entraîne pas nécessairement la fin des opportunités immobilières.
Voici plusieurs alternatives à la loi Pinel, qui permettent aux investisseurs de poursuivre une stratégie patrimoniale efficace dans le but de réduire ses impôts ou de se constituer un capital à long terme. Suivez notre guide !
Publié le 4 août 2025
Depuis 2014, la loi Pinel avait pour vocation de soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues. En échange de la mise en location de leurs biens pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, les propriétaires obtenaient une réduction d’impôt. Cette facilitation de la fiscalité a été attractive : la Cour des comptes estime à près de 400 000 le nombre de déclarations fiscales dématérialisées relatives au dispositif Pinel.
Depuis le 31 décembre 2024, la loi Pinel a cessé de produire ses effets. Mais contrairement à certaines idées reçues, le neuf continue d’offrir de nombreuses opportunités d’investissement, même sans avantage fiscal direct comme celui du Pinel. Voici un aperçu des dispositifs les plus adaptés à l’immobilier neuf aujourd’hui.
C’est l’une des meilleures solutions pour générer des revenus locatifs tout en optimisant sa fiscalité. Le statut LMNP s’applique à tout bien meublé, neuf ou ancien, loué à titre personnel. Il permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés grâce à un régime d’amortissement avantageux. Aucune durée minimale de location n’est exigée.
Avec les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), il est possible d’investir dans des programmes neufs (bureaux, commerces, résidentiel) conformes aux dernières normes (RE2020). Ce placement collectif offre un accès à l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros, avec une mutualisation du risque et une gestion déléguée. Elles sont compatibles avec des stratégies fiscales intéressantes.
Ce dispositif s’adresse aux particuliers qui souhaitent investir dans un logement meublé neuf, situé dans une résidence avec services gérée (résidence étudiante, senior, EHPAD…). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien (dans la limite de 300 000 €), répartie sur 9 ans. En plus de cet avantage fiscal, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition de signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence. Celui-ci sert également à déléguer intégralement la gestion du bien, sans contrainte locative. Attention : ce dispositif prend fin au 31 décembre 2025, sauf prolongation législative.
L’investisseur achète uniquement la nue-propriété d’un bien (souvent neuf), l’usufruit étant cédé temporairement (15 à 20 ans) à un bailleur institutionnel. Pendant cette période, aucun loyer n’est perçu, mais aussi aucun impôt ni taxe n’est dû. À la fin du démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien, sans frais ni impôts supplémentaires.
Un investisseur peut aussi choisir d’investir dans un bien neuf pour l’occuper ou le revendre à moyen terme. Le neuf offre des avantages concrets : frais de notaire réduits, exonération partielle de taxe foncière, performance énergétique (RE2020), garanties décennales… autant d’éléments qui sécurisent la revente ou la location future. Nos experts vente-de-neuf.com sont à vos côtés pour vous aider à sécuriser votre capital.
Dans l’ancien, plusieurs alternatives à la loi Pinel sont aujourd’hui très compétitives. Voici les principales :
Nos experts vente-de-neuf.com accompagnent des investisseurs depuis de nombreuses années sur la loi Pinel. Dans cette nouvelle phase du marché, nous continuons à identifier les dispositifs les plus adaptés à votre profil et à sélectionner les meilleurs programmes en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Profitez d’un accompagnement humain et personnalisé de A à Z ; construisons ensemble aujourd’hui votre patrimoine de demain.
| Dispositif | Type de bien | Avantage fiscal principal | Durée minimale de location | Profil |
|---|---|---|---|---|
| LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) | Bien neuf ou ancien loué meublé (studio, T2…) | Revenus locatifs peu ou pas imposés grâce à l’amortissement | Aucune durée légale, mais bail d’un an (ou 9 mois étudiant) | Particuliers recherchant un bon rendement avec peu de fiscalité |
| SCPI de rendement (dans le neuf) | Parts de placements collectifs dans des immeubles neufs ou récents | Revenus réguliers, fiscalité optimisable via assurance-vie | Aucun engagement de durée sauf contrat assurance-vie | Épargnants souhaitant investir sans acheter de bien en direct |
| Censi-Bouvard (disparition progressive) | Logement neuf meublé dans résidence services gérée (étudiants, seniors) | Réduction d’impôt jusqu’à 11 % + récupération de la TVA | 9 ans de bail commercial obligatoire | Particuliers souhaitant déléguer la gestion dans un cadre sécurisé |
| Nue-propriété (démembrement dans le neuf) | Bien neuf (souvent VEFA), propriété sans usufruit | Aucun impôt, aucune gestion pendant 15-20 ans | 15 à 20 ans (durée du démembrement) | Investisseurs patrimoniaux sans besoin immédiat de loyers |
| Achat résidence principale neuve (sans dispositif fiscal) | Appartement ou maison neuve | Pas de défiscalisation, mais frais de notaire réduits, prêt à taux zéro possible | Aucun engagement de location | Primo-accédants ou seconds accédants privilégiant le confort et la performance énergétique |
| Loc’Avantages | Bien ancien avec loyers modérés | Abattement jusqu’à 65 % sur les loyers + prime possible | 6 ans minimum | Propriétaires acceptant des loyers sous le marché pour alléger l’impôt |
| Loi Denormandie | Ancien à rénover, en cœur de ville moyenne | Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien + travaux | 6, 9 ou 12 ans | Particuliers motivés par la réhabilitation de l’ancien |
| Déficit foncier | Ancien nu avec travaux lourds | Déduction jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global | 3 ans minimum | Foyers fortement fiscalisés avec appétence pour les travaux |
| Loi Malraux | Immeuble ancien classé (zone protégée) | Réduction de 22 à 30 % sur les travaux | 9 ans minimum | Profils aisés attachés au patrimoine, avec fort impôt à réduire |
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