LMNP 2025 : Les nouvelles règles fiscales et leur impact sur votre investissement

La réforme majeure : la réintégration des amortissements

Le mécanisme d’amortissement expliqué

Le statut LMNP permet traditionnellement de réduire l’imposition des revenus locatifs grâce à l’amortissement. Ce mécanisme comptable consiste à déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien et des meubles pour tenir compte de leur usure. Par exemple, pour un appartement acheté 200 000 € (hors terrain) et 10 000 € de meubles, vous pouviez déduire annuellement environ 8 000 € au total, réduisant considérablement l’assiette imposable de vos revenus locatifs.

Le changement majeur dans le calcul des plus-values

La principale nouveauté concerne le calcul de la plus-value lors de la revente. La loi de Finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement, si vous avez acheté un bien à 200 000 € et que vous le revendez à 280 000 € après avoir déduit 20 000 € d’amortissements, la plus-value imposable sera de 100 000 € (au lieu de 80 000 € avant la réforme). Cette modification augmente significativement l’imposition lors de la revente, avec un taux de 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Les autres modifications du statut LMNP en 2025

Évolution des plafonds de revenus

Les seuils de revenus permettant de conserver le statut LMNP ont également évolué. Le plafond pour les locations meublées longue durée reste à 77 700 € annuels. En revanche, pour les meublés de tourisme non classés, il est passé de 77 700 € à 15 000 €. Le seuil de passage au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) passe de 23 000 € à 30 000 €, offrant plus de souplesse aux propriétaires.

Révision des abattements forfaitaires

Les abattements forfaitaires applicables ont également changé. Pour les locations meublées longue durée, le taux reste inchangé à 50%. Pour les locations meublées de tourisme non classées, il passe de 50% à 30%. Les locations meublées de tourisme classées conservent leur abattement de 71%.

Ce qui reste inchangé en 2025

Malgré ces changements, le cadre général du statut LMNP demeure en place. Les régimes micro-BIC et réel restent disponibles, et la possibilité d’amortir le bien pendant l’exploitation est maintenue. Ce mécanisme reste donc efficace pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs, même si son impact est désormais différent lors de la revente.

Les catégories de biens concernées par la réforme

Biens impactés par les changements

Les principales catégories touchées sont les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme. Ces investissements verront leur fiscalité alourdie lors de la revente.

Biens non concernés par la réforme

Certains types de biens échappent à ces nouvelles mesures, notamment les résidences de services (étudiantes, seniors), les EHPAD et les établissements pour personnes handicapées. Ces investissements conservent donc leur attractivité fiscale.

Stratégies d’optimisation pour les investisseurs en 2025

Face à ces changements, deux stratégies principales s’offrent aux propriétaires actuels :

• Vendre rapidement avant la mise en place complète de la réforme pour bénéficier des anciennes règles plus favorables

• Adopter une stratégie de détention longue durée, la plus-value immobilière étant exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux

Pour les nouveaux investisseurs, il est recommandé de privilégier les biens non concernés par la réforme ou de s’orienter vers des zones à forte demande locative pour garantir des rendements attractifs.

Le LMNP reste-t-il rentable en 2025 ?

Malgré ces changements, le statut LMNP conserve des atouts indéniables : simplicité de gestion et avantages fiscaux sur les revenus locatifs. La déduction des amortissements continue de réduire l’imposition des loyers, ce qui maintient l’attractivité du dispositif, particulièrement pour une détention longue.

Dans ce contexte de réforme, se faire accompagner par un expert en gestion locative et fiscalité est fortement recommandé pour adapter votre stratégie aux nouvelles règles et optimiser la rentabilité de votre investissement.

Le LMNP en 2025 demeure un dispositif intéressant, mais nécessite désormais une approche plus stratégique pour tirer parti des opportunités qu’il continue d’offrir aux investisseurs.