Saint-Étienne s’impose en 2025 comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en quête de rendements attractifs.
Dans un contexte national où la rentabilité locative tend à se stabiliser, la ville stéphanoise se démarque par des performances exceptionnelles qui attirent de plus en plus d’acteurs du marché.
Analysons les facteurs qui font de Saint-Étienne un terrain propice aux projets immobiliers rentables cette année.
Publié le 28 mars 2025
Saint-Étienne figure régulièrement au palmarès des meilleurs endroits où investir en France. En 2025, le rendement locatif brut moyen à Saint-Étienne atteint 8,46%, un taux nettement supérieur à la moyenne nationale. Cette performance s’explique par un ratio particulièrement favorable entre les prix d’acquisition et les loyers pratiqués.
Le prix moyen au mètre carré à Saint-Étienne s’établit à 1 322 €/m² en janvier 2025, bien en-dessous des moyennes nationales. Pour les appartements, les prix ont même connu une baisse significative, atteignant 1 134 €/m² en février 2025, soit une diminution de 9,6% sur un an. Cette accessibilité, combinée à des loyers moyens de 11,1 €/m², crée les conditions idéales pour des investissements à fort rendement.
Pour illustrer cette rentabilité attractive, prenons l’exemple d’un appartement de deux pièces de 50 m². Avec un prix d’achat d’environ 68 150 € et un loyer mensuel de 520 €, le rendement brut peut atteindre 9,15%. Ce calcul ne prend pas en compte les charges, la fiscalité et les frais de gestion, qui viendront réduire ce rendement brut.
Entre janvier 2024 et janvier 2025, les prix des appartements à Saint-Étienne ont chuté de 8,3%, passant à 1 119 €/m². Cette tendance s’est poursuivie en février avec une baisse de 9,6% sur un an. Cette correction des prix constitue une véritable opportunité pour les investisseurs, qui bénéficient d’un gain de pouvoir d’achat immobilier estimé à 11 m² supplémentaires par rapport à l’année précédente.
Si les appartements voient leurs prix diminuer, le marché des maisons fait preuve d’une plus grande stabilité. Après une légère baisse de 1,5% en janvier 2025 (1 822 €/m²), les prix des maisons ont amorcé une reprise en février avec une hausse de 1% sur un an, atteignant 1 859 €/m². Cette résilience du segment des maisons individuelles témoigne d’une demande soutenue pour ce type de biens.
Les délais de vente à Saint-Étienne se sont allongés, passant de 58 jours en janvier 2024 à 65 jours en janvier 2025. Cette évolution reflète un marché moins fluide, où les acheteurs prennent davantage le temps de comparer les offres dans un contexte de prix en baisse.
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L’hypercentre de Saint-Étienne reste le secteur le plus animé et dynamique de la ville. Riche d’un patrimoine exceptionnel et doté de nombreux commerces, restaurants et bars, il attire une clientèle locative diversifiée : jeunes actifs, étudiants, couples et touristes. Pour un investisseur, ce quartier garantit une demande locative constante et des perspectives de valorisation intéressantes.
Châteaucreux s’affirme comme le quartier qui a connu la plus forte transformation ces vingt dernières années. Ce pôle économique et urbain poursuit sa mutation avec de nouveaux projets immobiliers d’envergure. En 2025, le programme « Sainté Social Club » marque le début de la construction de trois nouveaux immeubles, dont la livraison est prévue pour septembre 2026.
Situé au nord de la ville, le quartier Carnot a fait l’objet d’importantes rénovations. Autrefois dédié à la manufacture d’armes, il accueille aujourd’hui un campus universitaire qui attire de nombreux étudiants. La présence de la gare de Saint-Etienne-Carnot, de la cité du Design et du stade en fait un secteur stratégique pour l’investissement locatif étudiant.
Le projet « Sainté Social Club » illustre parfaitement la dynamique de renouvellement urbain à l’œuvre à Saint-Étienne. Construit sur la friche de l’ancien magasin de peinture Zolpan, ce programme développé par Linkcity comprend trois immeubles totalisant près de 15 000 m². Le premier bâtiment, « Le Korner », s’étendra sur 4 300 m² et 7 étages, tandis que « Le Signal », une résidence étudiante de 17 étages, proposera 180 logements.
Pour améliorer son attractivité, Saint-Étienne a engagé un vaste programme de démolition des bâtiments vétustes, visant à détruire 150 000 m² de logements sur 4 ans. Cette initiative permet non seulement de réduire le taux de vacances, mais aussi de créer des espaces verts, rendant la ville plus agréable. Ces aménagements urbains contribuent à valoriser le parc immobilier existant.
Les investissements publics et privés dans la transformation urbaine de Saint-Étienne laissent présager une valorisation du patrimoine immobilier à moyen terme. La ville bénéficie d’un regain d’attractivité économique, avec un bassin d’emploi dynamique qui concentre 70% des emplois de la Loire et 5 pôles d’excellence.
Pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif à Saint-Étienne, il est essentiel de négocier le prix d’achat, particulièrement dans un marché où les prix sont orientés à la baisse. Le financement bancaire constitue également un levier important pour bénéficier de l’effet de levier dans cette ville qui figure au top 5 des villes offrant une meilleure rentabilité locative.
Les petites surfaces situées à proximité des pôles universitaires et des zones d’emploi offrent généralement les meilleurs rendements. La location meublée, plus rentable que la location nue, représente une option intéressante pour maximiser les revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Le choix du régime fiscal peut considérablement impacter la rentabilité nette d’un investissement locatif. À Saint-Étienne, où 58,6% des habitants sont locataires, la demande est forte, mais la sélection rigoureuse des locataires reste primordiale pour sécuriser les revenus locatifs. Pour une gestion sans souci, le recours à une agence immobilière qualifiée peut s’avérer judicieux.
En conclusion, Saint-Étienne s’affirme en 2025 comme une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers en quête de rendements attractifs. La combinaison de prix d’achat accessibles, de loyers relativement élevés et de projets urbains structurants crée un environnement propice à des investissements immobiliers performants.
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Publié le 28 mars 2025
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