Saint-Laurent-du-Var (06)
Uniquement T1 De 18m2 à 21m2
De 84 180 € à 130 540 €
TVA 20%
Livraison
3ème trim 2028
Disponibilité
66 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 4 176 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 24,10 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 6 846 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 698 € et 7 319 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 328 €.
Le prix au m² en pleine propriété de ce bien neuf est inférieur au prix maximum observé actuellement sur le marché de l’ancien, ce qui est tout à fait attractif.
L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 58%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 57% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :
- La population a augmenté de 4,0% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
- Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable sud.
Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 16% contre 16% en moyenne nationale.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 16 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 530 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (19 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 3,9%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 61%.
L’usufruit est confié à l’organisme suivant : ERILIA.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.
La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.
Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 459 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 165 000 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 61%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (16 ans) :
Location
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 7 346 € | Payée par l'usufruitier |
| Frais de gestion locative | 6 611 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Assurances loyer impayé | 1 322 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Charges de copropriété | 2 644 € | A la charge de l'usufruitier |
Prêt
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Intérêts de prêt immobilier | 39 125 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
| Frais de garantie | 644 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également |
Fiscalité
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 1 609 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
| Impôts sur loyers | 20 803 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) |
| IFI | 13 200 € | Montant du bien non soumis à l'IFI |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 93 304 €
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,5% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1297 lots en nue propriété que nous recensons.
Les + de la résidence
Parking
Terrasse
Balcon
Où se situe le logement
Saint-Laurent-du-Var (06), France
Dispositifs
Nue propriété
