Neuilly-sur-Seine (92)
De T2 à T3 De 46m2 à 65m2
De 465 700 € à 600 700 €
TVA 20%
Livraison
2nd trim 2025
Disponibilité
3 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 9 195 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 65,33 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 14 367 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 6 635 € et 12 860 € sur cette zone, avec un prix moyen de 9 123 €.
L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 57%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 43% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 17% contre 16% en moyenne nationale.
- La population a augmenté de 10% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
- Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable ouest.
- Situé en étage élevé, au 3ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 17 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 2 282 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (30 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 3,0%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 64%.
L’usufruit est confié à l’organisme suivant : SEQENS S A D H A LOYER MODERE.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un accès raisonnable sans être total aux environnements de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.
La part des cadres dans les actifs sur cette zone (40% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 960 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 898 594 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 64%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (17 ans) :
Montant | Détail | ||
---|---|---|---|
Location | Taxe foncière | 33 318 € | Payée par l'usufruitier |
Frais de gestion locative | 29 986 € | La location est prise en charge par l'usufruitier | |
Assurances loyer impayé | 5 997 € | La location est prise en charge par l'usufruitier | |
Charges de copropriété | 11 995 € | A la charge de l'usufruitier | |
Prêt | Intérêts de prêt immobilier | 208 977 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
Frais de garantie | 3 235 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également | |
Fiscalité | Frais de notaire | 8 087 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
Impôts sur loyers | 94 357 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) | |
IFI | 76 380 € | Montant du bien non soumis à l'IFI | |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement | 472 334 € |
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,1% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,4% sur la totalité des 1276 lots en nue propriété que nous recensons.
Les + de la résidence
Parking
Où se situe le logement
Neuilly-sur-Seine (92), France
Dispositifs
Nue propriété