Charleville-Mézières (08)

Description

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,4%, comparée à une moyenne de 2,3% au niveau national.

D'après les loyers observés sur le marché pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 490 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien réhabilité (hors parking mais coûts des travaux compris) est de 5 814 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing équivalents est de 2 230 € sur cette zone.

L’écart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marché sur cette zone est de 161%, alors que l’écart moyen est de 127% sur l’ensemble du marché. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix du marché que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Cette opération est disponible sous un montage juridique en VIR (Vente d'Immobilier à Rénover), ce qui vous permettra de réduire votre imposition en cas de plus-value sur la revente. En effet, grâce à ce montage, vous pourrez intégrer les coûts de travaux dans le prix initial de votre bien avant de calculer votre plus-value.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici le principal critère qui explique l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 25% contre 16% en moyenne nationale.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La population a baissé de 0,3% sur 5 ans sur cette zone.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

• le taux de logements vacants (24% contre 7,1% au national)
• le poids des loyers dans les revenus des habitants (16% contre 16% en moyenne nationale)
• le taux de chômage sur cette zone (16%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
• le taux de cadres (10% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part de bacheliers en local reflète la moyenne nationale où sont présents des biens à vendre, ce qui est caractéristique d'un environnement de classes moyennes.

Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Malraux est impactée par plusieurs éléments :

• Le taux de réduction d'impôts (22% ou 30% selon les zones) qui s’applique sur le montant des travaux de réhabilitation : sur ce programme, il est de 30%.
• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la réduction jusqu'à un maximum de 400 000 € : ils sont ici de 184 471 €.
• Enfin, le poids des travaux dans le coût total de l'opération est également à prendre en compte : il est de 81% pour cet investissement.