Sartrouville (78)
Uniquement T1 De 18m2 à 26m2
De 74 000 € à 98 000 €
TVA 20%
Livraison
4ème trim 2027
Disponibilité
78 logements
Fiscalité
Nue propriété
Description
Potentiel de plus-value
Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 3 712 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 26,40 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 6 085 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 2 758 € et 5 499 € sur cette zone, avec un prix moyen de 3 847 €.
Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 58%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 65% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.
Facilité à la revente
La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.
Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :
- La population a augmenté de 8,2% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
- Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable est.
- Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.
Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :
- La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 14% contre 16% en moyenne nationale.
rental_profitability_post_consolidation
Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 17 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 553 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (18 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.
Votre rentabilité locative brute serait alors de 4,1%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,6% au niveau national sur les biens neufs.
Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 61%.
Attractivité du quartier
Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.
La part des cadres dans les actifs sur cette zone (31% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.
Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.
tax_performance
L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.
Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 475 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 160 656 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 61%.
Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (17 ans) :
Location
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 8 078 € | Payée par l'usufruitier |
| Frais de gestion locative | 7 271 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Assurances loyer impayé | 1 454 € | La location est prise en charge par l'usufruitier |
| Charges de copropriété | 2 908 € | A la charge de l'usufruitier |
Prêt
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Intérêts de prêt immobilier | 40 476 € | Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également |
| Frais de garantie | 627 € | Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également |
Fiscalité
| Montant | Détail | |
|---|---|---|
| Frais de notaire | 1 566 € | Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également |
| Impôts sur loyers | 22 878 € | Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier) |
| IFI | 13 656 € | Montant du bien non soumis à l'IFI |
Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 98 914 €
L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,6% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1153 lots en nue propriété que nous recensons.
Les + de la résidence
Terrasse
Balcon
Où se situe le logement
Sartrouville (78), France
Dispositifs
Nue propriété
