Aix-en-Provence (13)

Description

Rentabilité locative

La rentabilité locative brute de votre investissement est de 2,7%, comparée à une moyenne de 2,3% au niveau national.

D'après les loyers observés sur le marché pour cette zone, le loyer sur ce lot sera de 973 € / mois.

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de ce bien réhabilité (hors parking mais coûts des travaux compris) est de 8 939 € et, pour information, le prix au m² dans l’ancien pour des biens de standing équivalents est de 7 900 € sur cette zone.

L’écart de prix au m² de ce bien par rapport au prix du marché sur cette zone est de 13%, alors que l’écart moyen est de 124% sur l’ensemble du territoire. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix du marché que les autres biens de ce type actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 45% contre 16% en moyenne nationale.
• Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• La population a baissé de 2,4% sur 5 ans sur cette zone.

Sécurité locative

Le risque locatif correspond au fait de ne pas trouver rapidement de locataire ou de faire face à des impayés de loyer.

Plusieurs éléments contribuent à l'évaluation de ce critère :

• le taux de logements vacants (19% contre 7,2% au national)
• le poids des loyers dans les revenus des habitants (24% contre 16% en moyenne nationale)
• le taux de chômage sur cette zone (7,4%) par rapport au reste du territoire où sont présents des biens à vendre (11%)
• le taux de cadres (14% contre 11% au niveau national)

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (14% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est raisonnablement développé dans cette zone, comme l'atteste la part des personnes empruntant les transports en commun (comparable à celle observée en moyenne nationale : 21%).

tax_performance

La performance fiscale des investissements en loi Malraux est impactée par plusieurs éléments :

• Le taux de réduction d'impôts (22% ou 30% selon les zones) qui s’applique sur le montant des travaux de réhabilitation : sur ce programme, il est de 22%.
• Le montant des travaux qui sont pris en compte pour la réduction jusqu'à un maximum de 400 000 € : ils sont ici de 234 000 €.
• Enfin, le poids des travaux dans le coût total de l'opération est également à prendre en compte : il est de 53% pour cet investissement.