OCARINA
OCARINA

Rumilly (74)

De T3 à T4 De 65m2 à 77m2

De 169 600 € à 193 300 €

TVA 20%

Livraison

1er trim 2025

Disponibilité

5 logements

Fiscalité

Nue propriété

Contacter par message

    Description

    Potentiel de plus-value

    Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 2 440 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 69,50 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 3 936 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 1 777 € et 3 548 € sur cette zone, avec un prix moyen de 2 363 €.

    L’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 67%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 43% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc plus cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

    Facilité à la revente

    La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

    Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

    • La population a augmenté de 20% sur 5 ans sur cette zone alors que la croissance observée en moyenne nationale s'élève à 1,5%.
    • Ce logement bénéficie en outre d'une exposition favorable est.
    • Situé en étage élevé, au 2ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

    Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

    • La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 13% contre 16% en moyenne nationale.

    rental_profitability_post_consolidation

    Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 17 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 1 072 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (13 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

    Votre rentabilité locative brute serait alors de 5,0%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

    Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 62%.

    L’usufruit est confié à l’organisme suivant : CDC Habitat.

    Attractivité du quartier

    Ce bien ne bénéficie pas d'une grande proximité aux services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

    La faible proportion de bacheliers et de cadres en local reflète un environnement populaire.

    Le réseau de transports publics est peu développé dans cette zone, comme l'atteste la faible part de personnes empruntant les transports en commun.

    tax_performance

    L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

    Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 921 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 255 548 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 62%.

    Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (17 ans) :

    MontantDétail
    LocationTaxe foncière15 655 €Payée par l'usufruitier
    Frais de gestion locative14 089 €La location est prise en charge par l'usufruitier
    Assurances loyer impayé2 818 €La location est prise en charge par l'usufruitier
    Charges de copropriété5 636 €A la charge de l'usufruitier
    PrêtIntérêts de prêt immobilier62 732 €Le montant de prêt est inférieur donc les intérêts également
    Frais de garantie971 €Le montant de prêt est inférieur donc les frais de garantie (hypothèque ou caution) également
    FiscalitéFrais de notaire2 428 €Le montant d'achat est inférieur donc les frais de notaire également
    Impôts sur loyers44 335 €Pas d'impôts à payer sur les revenus locatifs (touchés par l'usufruitier)
    IFI21 722 €Montant du bien non soumis à l'IFI
    Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement170 385 €

    L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,9% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1122 lots en nue propriété que nous recensons.

    Les + de la résidence

    Parking

    Terrasse

    Où se situe le logement

    Rumilly (74), France

    Dispositifs

    Nue propriété

    Logements disponibles dans la résidence

    5 lots disponibles

    Type

    Surface

    Étage

    Extérieur

    Parking

    Exposition

    Prix

    Contact

    Typeappartement

    Surface65m2

    ÉtageRDC

    Extérieur11m2

    ParkingOui

    ExpositionE

    Prix188 300 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface65m2

    ÉtageÉtage 2

    ExtérieurNon

    ParkingOui

    ExpositionE

    Prix169 600 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface65m2

    ÉtageÉtage 2

    ExtérieurNon

    ParkingOui

    ExpositionE

    Prix181 000 €

    + de détails

    Typeappartement

    Surface67m2

    ÉtageRDC

    Extérieur18m2

    ParkingOui

    ExpositionE

    Prix184 700 €

    + de détails

    Type

    Surface

    Étage

    Extérieur

    Parking

    Exposition

    Prix

    Contact

    Typeappartement

    Surface77m2

    ÉtageÉtage 1

    ExtérieurNon

    ParkingOui

    ExpositionNC

    Prix193 300 €

    + de détails

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