Le Perreux-sur-Marne (94)

Description

Potentiel de plus-value

Le prix au m² de vente (avec la décote de nue propriété) de ce bien neuf est de 4 270 € (en tenant compte de la surface pondérée égale à 62,06 m²), ce qui correspond à un prix au m2 en pleine propriété de 6 778 €. Pour information, le prix au m² du marché dans l’ancien se situe actuellement entre 3 628 € et 5 299 € sur cette zone, avec un prix moyen de 4 326 €.

Et bonne nouvelle : l’écart de prix au m² de ce bien neuf en pleine propriété (hors parking) par rapport au prix moyen dans l’ancien sur cette zone est de 57%, alors que l’écart moyen entre le neuf et l’ancien est de 68% sur l’ensemble du marché des biens en nue propriété. Ce lot est donc sensiblement moins cher au m² par rapport aux prix dans l’ancien que les autres biens neufs actuellement en vente.

Facilité à la revente

La facilité à la revente est impactée par les flux démographiques sur la zone ainsi que par d'autres facteurs.

Voici les critères qui expliquent l'essentiel de cette note :

• La part des nouveaux ménages arrivant chaque année représente 10% contre 16% en moyenne nationale.
• La population a baissé de 0,4% sur 5 ans sur cette zone.

Un autre critère joue également, mais de manière moins importante, et vient atténuer les effets de ce premier groupe de critères :

• Situé en étage élevé, au 5ème étage, ce lot sera donc plus facile à vendre.

rental_profitability_post_consolidation

Au cas où vous souhaiteriez mettre ce logement en location à l’issue de la période de nue propriété (qui durera 15 ans), lorsque vous posséderez le bien en pleine propriété, vous pourrez alors le louer pour 1 552 € / mois. Ce montant est estimé à partir du niveau des loyers actuels (22 € / m2 / mois) et en tenant compte d’une augmentation de l’indice de référence des loyers de 1% par an.

Votre rentabilité locative brute serait alors de 4,6%, à comparer à une moyenne actuelle de 3,5% au niveau national sur les biens neufs.

Pour information, le taux de détention de la pleine propriété indiqué par le promoteur pour ce lot est de 63%.

L’usufruit est confié à l’organisme suivant : Seqens.

Attractivité du quartier

Ce bien bénéficie d'un très bon environnement de vie quotidienne, mesuré par la proximité des services de base suivants : supermarché, boulangerie, boucherie, poste, médecin, écoles, terrain de sport, restaurant. Vous trouverez par ailleurs des cinémas à moins de 15 min.

La part des cadres dans les actifs sur cette zone (17% contre 11% en national où sont présents des biens à vendre) reflète un environnement plutôt aisé.

Le réseau de transports publics est particulièrement bien développé dans cette zone, comme l'atteste la part élevée de personnes empruntant les transports en commun.

La station Nogent-Le Perreux sera mise en service en 2030 sur la ligne 15 dans le cadre du projet du Grand Paris.

tax_performance

L’achat en nue propriété permet de faire des économies sur 3 grandes catégories de frais : les frais de location, de prêt immobilier, et de fiscalité.

Afin d’évaluer ces économies, nous avons tenu compte d’un loyer de 1 357 € correspondant aux données de marché sur cette zone, ainsi que d’un prix de votre bien post remembrement de 400 635 € obtenu en divisant le prix d'achat du bien par le taux inital de pleine propriété : 63%.

Voici le détail des frais non payés grâce au démembrement de propriété sur la durée de la période d’usufruit (15 ans) :

Location

Prêt

Fiscalité

Total des frais non payés sur toute la durée du démembrement : 227 061 €

L’équivalent en terme de performance fiscale annuelle de cet investissement est de 3,8% (cet indicateur est obtenu en divisant le total des frais non payés par le montant du bien et par la durée de l’investissement), à comparer avec un taux moyen de 3,3% sur la totalité des 1064 lots en nue propriété que nous recensons.