Bailleur privé : définition, rôle et obligations

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Un bailleur privé désigne le propriétaire (un particulier ou une SCI) d’un bien immobilier (appartement ou maison) qu’il met en location. Cela peut concerner les biens issus d’un héritage, d’un achat immobilier, d’un investissement locatif privé ou d’une résidence principale que l’on quitte temporairement. À noter que cette définition exclut les logements sociaux, qui relèvent du secteur public ou des bailleurs sociaux.

Si le statut est accessible, il est aussi engageant. Lorsqu’il fait de la location d’appartement, le bailleur privé est responsable de la qualité du logement, du respect du cadre légal, du bon déroulement de la relation avec le locataire, etc. Mais c’est aussi un levier puissant de création de revenus et de valorisation patrimoniale, à condition d’être bien informé, bien accompagné et dans un cadre bien structuré.

Différence entre bailleur privé et bailleur social

Au sein du terme “bailleur”, nous retrouvons plusieurs réalités. Si vous êtes propriétaire particulier, il est utile de connaître la différence entre bailleur privé et bailleur social.

Le bailleur privé (soumis à la loi du 6 juillet 1989 du Code civil) met un logement en location dans le but de générer un revenu. Il agit en toute indépendance, en fonction de ses objectifs propres. Le bailleur social (encadré par le Code de la construction et de l’habitation) est une entité publique ou parapublique qui loue des logements à des ménages modestes, selon des critères réglementés par l’État. L’attribution de ces logements suit une procédure réglementée, souvent longue, et passe généralement par des commissions d’attribution.

Droits et obligations d’un bailleur privé

Quels sont les droits et obligations du bailleur privé ? Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux bien les connaître !

Du côté des droits :

• Fixer librement le montant du loyer : sauf en zone tendue où un encadrement légal limite les loyers (loi ALUR).
• Sélectionner le locataire : en respectant la législation anti-discrimination (origine, sexe, âge, situation familiale, etc.). La solvabilité est un critère clé.
• Exiger un dépôt de garantie : généralement un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un bail meublé.
• Récupérer le logement à l’issue du bail selon les règles (préavis, motifs légaux, respect du contrat).
• Demander des garanties supplémentaires (caution, assurance loyers impayés) pour sécuriser les revenus locatifs.

Et des obligations :

• Fournir un logement décent et conforme aux normes de sécurité, salubrité et confort (surface minimale, absence de risques majeurs, équipements fonctionnels).
• Réaliser les diagnostics obligatoires : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), plomb, amiante, électricité, gaz et ERNMT selon la localisation.
• Établir un contrat de location en tant que bailleur privé qui soit clair et conforme aux exigences légales (mention du loyer, charges, durée, conditions de révision, etc.).
• Assurer la jouissance paisible du logement au locataire, sans harcèlement ni intrusion abusive.
• Entretenir le logement et effectuer les réparations à la charge du propriétaire (gros travaux, défauts d’étanchéité, chauffage, etc.).
• Respecter les délais et procédures en cas de congé, renouvellement ou modification du bail.

→ Les droits et obligations du bailleur privé : en savoir plus

Avantages et inconvénients pour le locataire

Pour le locataire, la location auprès d’un bailleur privé présente plusieurs avantages : une plus grande diversité de biens disponibles, une certaine souplesse dans les négociations (date d’entrée, petits travaux, modalités de paiement), ainsi qu’une réactivité souvent accrue grâce à des échanges directs avec le propriétaire.

Mais la location d’un appartement par un bailleur privé peut également se heurter à quelques difficultés, comme une durée du bail qui sera plus courte (3 ans en vide, 1 an en meublé, avec renouvellement à négocier). Le loyer est généralement plus élevé qu’en logement social. Faire appel à un professionnel pour la gestion locative permet d’optimiser la gestion, surtout pour un bailleur privé débutant. Cela évite notamment les imprévus tels que des retards dans les réparations ou des litiges mal anticipés.

FAQ sur les bailleurs privés

Comment devenir bailleur privé ? Comment gérer une location en tant que bailleur privé ? On vous dit tout sur les questions commerciales et transactionnelles !

→ Vous avez d’autres questions logement en tant que bailleur privé ? Rendez-vous sur le site de l’ANIL, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Peut-on fixer librement le loyer en tant que bailleur privé ?

En zone tendue – comme Paris, Lyon ou Bordeaux – l’encadrement des loyers impose des plafonds afin de limiter le montant que vous pouvez demander à vos locataires. En dehors de ces zones, vous fixez librement votre loyer. Mais pour gérer au mieux sa fiscalité en tant que bailleur privé, il est important de connaître le marché local pour éviter que votre logement reste vacant.

Quelles assurances pour un bailleur privé ?

Il existe différentes assurances qui protègent les avantages du bailleur privé :

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : protection contre les sinistres exclus du contrat d’assurance du locataire.
• La garantie loyers impayés (GLI) : sécurise vos revenus contre les défauts de paiement.
• L’assurance protection juridique : utile en cas de litige avec le locataire.

Zoom sur : la check-list pour devenir bailleur privé

• Vérifier la situation juridique et fiscale de votre bien.
• Étudier la rentabilité.
• Préparer votre logement avec les travaux, les diagnostics, l’ameublement, etc.
• Rédiger un bail conforme à la loi.
• Choisir le locataire.
• Souscrire les assurances indispensables (PNO, GLI, etc.).
• Choisir le modèle de gestion locative (seul, accompagnement professionnel, etc.).
• Organiser la remise des clés et l’état des lieux.
• Suivre les paiements.
• Anticiper les renouvellements de bail.

→ Chez Vente-de-neuf.com, nos experts vous accompagnent de façon personnalisée pour des conseils sur mesure, en fonction de votre réalité.

Tableau comparatif : bailleur privé vs bailleur social