Crédit d’Impôt pour l’investissement Outre-mer Productif : CIOP

Qu’est-ce que le CIOP ?

Le CIOP, ou Crédit d’Impôt Outre-mer Productif, est un dispositif fiscal créé pour encourager les investissements dans l’immobilier neuf dans les départements et régions d’outre-mer. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le CIOP offre un crédit d’impôt direct, calculé sur la base de l’investissement immobilier réalisé.

Ce mécanisme fiscal est encadré par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts. Mis en place depuis le 1er juillet 2014, le dispositif a été prolongé et reste applicable jusqu’au 31 décembre 2029, offrant ainsi une visibilité à long terme pour les investisseurs souhaitant en bénéficier.

Territoires concernés par le dispositif

Le CIOP s’applique exclusivement aux investissements réalisés dans les cinq Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM) : la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Ces territoires bénéficient d’un cadre fiscal particulier pour stimuler leur développement économique et immobilier.

Les bénéficiaires du CIOP

Le dispositif CIOP s’adresse à un public précis d’investisseurs, avec des conditions spécifiques à respecter pour pouvoir profiter de ses avantages fiscaux.

Le CIOP est accessible aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutes les formes juridiques peuvent être concernées : SARL, SCI à l’IS, entreprises individuelles, etc. Pour être éligible, l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement immobilier est réalisé.

Un particulier peut également profiter du CIOP en créant une société soumise à l’IS spécifiquement pour l’acquisition de logements locatifs en outre-mer. Cette société, généralement avec le code APE 6820A (location de logements), devient alors le véhicule d’investissement bénéficiant du crédit d’impôt. Ce montage permet aux investisseurs privés d’accéder indirectement aux avantages du CIOP.

Investissements concernés par le CIOP

Le dispositif cible des investissements immobiliers spécifiques, avec des critères précis pour déterminer la base éligible au crédit d’impôt.

Le CIOP concerne principalement l’acquisition de logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou la construction de biens immobiliers neufs destinés à la location en résidence principale. Ces logements doivent être situés dans l’un des cinq DROM éligibles.

La base défiscalisable prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt est déterminée selon une formule spécifique : elle correspond à la superficie habitable du bien immobilier à laquelle s’ajoute la surface de la varangue (terrasse couverte typique des constructions ultramarines), plafonnée à 14 m². Cette superficie totale est ensuite multipliée par un coût au mètre carré fixé annuellement par décret, qui s’élève à 3 139 € HT pour l’année 2025.

Avantages fiscaux du CIOP

Le CIOP offre des avantages fiscaux significatifs, qui constituent sa principale attractivité pour les investisseurs.

Le crédit d’impôt accordé dans le cadre du CIOP s’élève à 35% de la base défiscalisable de l’investissement. Ce montant est versé en plusieurs étapes : 70% du crédit d’impôt est généralement versé à l’achèvement des fondations, et les 30% restants à la livraison du bien immobilier. Le fait générateur du crédit d’impôt est l’année de l’achèvement des fondations de l’immeuble.

Au-delà du crédit d’impôt initial, le CIOP offre un second avantage fiscal : la possibilité d’amortir le bien immobilier sur une durée moyenne de 30 ans, avec un taux d’amortissement annuel d’environ 3,33%. Cet amortissement génère une charge comptable qui vient réduire l’impôt sur les sociétés de l’entreprise propriétaire sur plusieurs années, créant ainsi un « double effet » fiscal avantageux.

Conditions et obligations à respecter

Pour bénéficier du CIOP, plusieurs conditions doivent être strictement respectées pendant une période déterminée.

Le logement acquis doit être loué nu à titre de résidence principale pour une période minimale de 5 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT) pour les acquisitions en VEFA, ou dans les 12 mois suivant l’acquisition pour les biens déjà livrés.

Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés et réévalués annuellement par décret. Ces plafonds doivent être vérifiés lors de la mise en location initiale et à chaque renouvellement ou modification du bail. Ils garantissent que le dispositif profite bien à des locataires aux revenus modérés ou intermédiaires.

Exemple pratique d’application du CIOP

Pour illustrer concrètement le fonctionnement du CIOP, prenons l’exemple d’un appartement T3 neuf acquis à Fort-de-France, en Martinique, pour 300 000 € TTC en 2025. Avec une superficie de 70 m² plus une terrasse de 15 m² (dont 14 m² pris en compte pour le calcul), la surface éligible totale est de 84 m².

En multipliant cette surface par le coût au mètre carré fixé pour 2025 (3 405 €), on obtient une base éligible de 286 020 €. Le crédit d’impôt (35%) s’élève donc à 100 107 €, versé à hauteur de 70% (70 074 €) lors de l’achèvement des fondations en 2025, et 30% (30 032 €) à la livraison en 2026.

Le CIOP constitue une opportunité fiscale significative pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier dans les départements d’outre-mer. Les avantages cumulés du crédit d’impôt direct de 35% et de l’amortissement du bien font de ce dispositif un levier financier puissant, à condition de respecter scrupuleusement les obligations légales associées pendant toute la durée de l’engagement.

Pour les entreprises comme pour les particuliers créant une structure dédiée, le CIOP représente une solution de défiscalisation efficace tout en contribuant au développement économique des territoires ultramarins. Sa prolongation jusqu’en 2029 offre une visibilité appréciable pour planifier des stratégies d’investissement immobilier à moyen terme.