Quelles sont les évolutions de la fiscalité du Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) ? Certaines règles sont modifiées pour que les statuts de la location meublée 2025 et de la location nue se rapprochent. Comprendre ces changements permet d’adapter sa stratégie d’investissement.
Voici un décryptage complet des nouveautés, des points inchangés et des impacts pour vos projets immobiliers.
Publié le 9 septembre 2025
Plusieurs ajustements fiscaux viennent modifier le calcul des plus-values, le régime micro-BIC et les avantages liés à certaines adhésions.
Jusqu’en 2024, l’un des atouts majeurs du régime réel LMNP était la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Donc de réduire fortement le revenu imposable, sans que ces amortissements soient repris lors du calcul de la plus-value à la revente.
En 2025, la règle change : l’amortissement LMNP 2025 devra être réintégré dans la base de calcul de la plus-value.
Exemple : si vous avez amorti 80 000 € sur 10 ans, ces 80 000 € s’ajouteront au prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable.
Pour certaines locations meublées touristiques, notamment non classées, les plafonds et les abattements sont revus à la baisse. Avant la réforme, l’abattement forfaitaire était de 71 % pour les meublés classés et de 50 % pour les autres. Avec la réforme LMNP 2025, nous observons une réduction des plafonds et du pourcentage d’abattement, rendant le micro-BIC LMNP 2025 moins attractif pour les locations saisonnières non classées.
Jusqu’à présent, l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) permettait d’éviter la majoration de 25 % des bénéfices non commerciaux et de déduire les frais d’adhésion. Avec la suppression progressive de cette majoration, cet avantage disparaît en 2025.
Les locations meublées touristiques sont déjà soumises à TVA lorsqu’elles proposent des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, etc.). La réforme pourrait renforcer les obligations de collecte et reversement de la TVA pour la location courte durée en 2025.
En parallèle du changement fiscal LMNP, la réglementation énergétique continue de se durcir. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location et ceux classés F suivront en 2028.
Pour le LMNP, cela représente un double enjeu :
Investir dans un bien neuf ou performant devient donc un choix stratégique pour se prémunir de ces contraintes. Découvrez nos biens meublés éligibles LMNP.
Faut-il investir en LMNP en 2025 ? Oui, car plusieurs fondements restent inchangés et maintiennent l’attractivité du statut pour de nombreux investisseurs.
En tant qu’investisseur, vous conservez le choix entre le régime réel et le micro-BIC.
Bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière restent inchangés. Vous bénéficiez toujours d’une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cela signifie qu’un investissement LMNP long terme reste fiscalement intéressant, malgré la réintégration des amortissements, car l’effet des abattements finit par annuler la plus-value.
Avant tout investissement, une réflexion stratégique s’impose. Elle doit prendre en compte la gestion des biens existants s’il y en a. Nos experts VENTE DE NEUF vous accompagnent dans votre projet immobilier. Simulez votre investissement en LMNP dès maintenant.
Le LMNP conserve tout son intérêt pour les investisseurs long terme. Pourquoi ? Parce que l’amortissement continue de réduire vos revenus imposables chaque année. Donc améliore la rentabilité nette pendant toute la durée de détention. Attention en cas de revente rapide, car la fiscalité LMNP 2025 à la sortie est alourdie.
Les résidences étudiantes / seniors / EHPAD restent une solution attractive pour sécuriser votre investissement LMNP. Elles offrent une rentabilité stable et une visibilité à long-terme. Elles permettent également d’avoir accès à certains dispositifs fiscaux comme Censi-Bouvard (sous conditions) qui offrent une réduction d’impôt.
Les nouvelles normes énergétiques sur la location meublée 2025 imposent de repenser l’investissement locatif. Pour éviter les coûts imprévus, deux solutions :
Les biens neufs offrent aussi des avantages fiscaux et des garanties constructeur, ce qui sécurise votre projet.
Oui ! Mais avec une stratégie adaptée. La réforme LMNP 2025 ne supprime pas l’intérêt du dispositif, elle en modifie simplement la logique. Les amortissements restent un atout, à condition d’avoir une vision long terme et d’anticiper la fiscalité à la revente.
Chez VENTE DE NEUF, nous proposons plus de 40 000 biens neufs partout en France, avec un accompagnement personnalisé pour trouver le meilleur programme en fonction de vos objectifs fiscaux et patrimoniaux. Contactez nos experts dès aujourd’hui pour optimiser votre investissement LMNP et découvrir les meilleures opportunités conformes à la réforme 2025.
Plusieurs changements notoires sont à prendre en compte. À commencer par la réintégration des amortissements dans la plus-value qui augmente l’imposition finale au moment de la revente. Le régime micro-BIC devient moins attractif pour certains meublés touristiques avec des plafonds et des abattements réduits. La suppression de l’avantage lié à l’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) est également prévue. Enfin, les locations de courte durée sont davantage encadrées, notamment sur la TVA et la conformité énergétique.
Oui, l’amortissement reste autorisé en 2025 pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Il continue de réduire le revenu imposable chaque année, ce qui préserve l’intérêt du LMNP pour optimiser la fiscalité à court et moyen terme.
Elle concerne tous les investisseurs, y compris ceux qui possèdent déjà un bien. La réintégration des amortissements dans la plus-value s’appliquera à la revente, même si vous avez amorti votre bien avant 2025. En revanche, les droits acquis avant la réforme (amortissements déjà comptabilisés) ne sont pas annulés.
Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, liés à l’immobilier neuf et aux résidences services, ne sont pas directement supprimés par la réforme LMNP 2025. Toutefois, les règles sur l’amortissement et la plus-value concernent aussi les biens LMNP sous Censi-Bouvard.
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